Хосе Лелло.
Витончене рішення
З якими проблемами вам, як інженеру-конструктору, довелося зіткнутися в умовах роботи на українському ринку нерухомості? Чи існують принципові відмінності процесу проектування в Україні та країнах Європи?
У Києві компанія CCAD Engineering була залучена до роботи над заключним етапом розвитку проекту багатофункціонального комплексу на вулиці Мечникова (площею 70 тис. Кв.м). Крім того, наша компанія здійснила попереднє проектування деяких інших об'єктів: житлово-офісного комплексу (площею 16 тис. Кв.м, з підземним паркінгом та інфраструктурою) по вулиці Кудряшова, а також ТРЦ із загальною площею 60 тис. Кв.м. Втім, з приводу цих об'єктів у нас немає впевненості, що вони будуть реалізовані. Також спільно з локальними компаніями ми працювали над проектом мережі супермаркетів.
Варто відзначити, що головною моєю проблемою було незнання мови. Але цю перешкоду було подолано завдяки підтримці нашого партнера - GFive Group, котрий нам велику допомогу.
Друге, з чим довелося зіткнутися, - проблема стандартів. У нашій компанії використовують Єврокоди (європейські БНіП - прим. Ред.), Оскільки вони прийняті зовсім недавно і відповідають новітнім науковим досягненням. Було прийнято рішення використовувати ці норми і тут, правда, вдаючись до допомоги інженера з України, який порівнював їх з українськими стандартами і здійснював остаточну адаптацію. В результаті можна говорити про досить вдалий досвід.
Крім відмінностей в будівельних нормах, я дізнався, що в Україні процес проектування включає в себе ряд аспектів, які ми зазвичай не використовуємо в інших країнах Європи (за винятком Франції). Мова, в першу чергу, йде про зображення на кресленні кожного арматурного стрижня із зазначенням його довжини і розташування. Зазвичай в країнах ЄС ці деталі за завданням і розрахунками проектанта розробляє будівельна компанія, яка пропонує оптимальні рішення з точки зору технічних можливостей підрядника, а проектна організація приймає (коригує або стверджує) запропоновані рішення.
А як щодо інших країн світу?
В деяких африканських країнах також застосовують норми Єврокодів, але ось, наприклад, в Анголі використовують південноафриканські стандарти для проектування мостів. Так само і в Мозамбіку, але для будівництва будівель застосовують уже португальські стандарти. В Алжирі, наприклад, існує дуже жорстка вимога до того, щоб кожне окреме приміщення, що входить в довгий будинок (розділене швами), не зашкодило сусідню будівлю в разі землетрусу. Внаслідок цього, якщо будівля високе, шви (з'єднання) можуть досягати ширини в дванадцять сантиметрів. У Бразилії деталі металоконструкцій відображаються в проекті точно так же, як і в Україні.
На ваш погляд, чи можливо скоротити витрати на ранніх етапах розвитку проекту, і як цього досягти без шкоди функціональності майбутнього об'єкта?
Наш досвід в проектуванні говорить про те, що оптимізувати вартість будівництва цілком реально. Це досягається завдяки тому, що наша компанія розглядає кожен проект в декількох варіантах, використовуючи спеціальне програмне забезпечення для конструювання, таке як Revit, Robot і SAP. Така оптимізація веде до пропозиції більш вигідних з точки зору економіки проекту рішень (в середньому вартість конструкцій на 15% менше, ніж у конкурентів), причому як при використанні стали, так і переднапруженого залізобетону - в залежності від того, яке рішення є найкращим в кожному конкретному випадку.
Які, на вашу думку, складові успішного комерційного об'єкта? На що повинен звернути увагу девелопер, і яка роль інженера-проектувальника в цьому процесі?
Одним з основних умов успішності проекту в сфері нерухомості є, в першу чергу, його локація. Однак швидко мінливі ритм життя, моделі поведінки і вимоги клієнтів змушують учасників процесу будівництва брати до уваги і інші фактори. Наприклад, функціональність і конструктивні рішення, які виступають сьогодні в якості основних ідентифікаційних характеристик об'єкта комерційної нерухомості. Вони стають відображенням його філософії, його концептуальності.
Можна також згадати програми раціонального використання природних ресурсів під час будівництва та енергоефективність. Сьогодні ці фактори забезпечують не тільки економію витрат на етапі експлуатації об'єкта, а й є рушійними, а іноді і вирішальними силами маркетингу.
Крім того, в стратегії розвитку проекту (або конкретніше, в будівництві в Україні), на мій погляд, має бути присутня завдання комплексної координації проекту, що охоплює всі основні процеси. Важливо, щоб така координація сприяла реалізації всього проекту саме таким, яким його уявляє девелопер, і забезпечувала необхідну гнучкість перед обличчям безперервно зростаючих вимог. І звичайно, всі ці аспекти повинні бути охоплені строго в рамках необхідної прибутковості проекту.
Якою ви бачите ідеальну схему роботи девелопера і організації інженерного проектування?
На жаль, ніякої «ідеальної схеми» взаємодії між девелоперами і проектувальниками не існує, вона завжди різна - в роботі над офісною будівлею, торговим або промисловим об'єктом, проектом житлового будівництва і т.д. Але важливо завжди одне - чим точніше визначить завдання девелопер і чим легше з ним (а також з його командою) знайти контакт, тим простіше робота групи інженерного проектування.
Розкажіть про ваш досвід роботи з такими іменитими архітекторами, лауреатами Прітцкерівської премії як Сиза Вієйра (Siza Vieira) і Соуту де Моура (Souto de Moura). Могли б ви поділитися їх принципами роботи над проек- тами? Що вас найбільше вразило в роботі з ними?
Я спроектував конструктивні рішення для одного з найбільш відомих проектів Соуту де Моура - стадіону Estadio AXA (Португалія), а також 3 приватних будинки, кожен з яких мав свої особливості. Так, один з них мав проліт довжиною в 14 м. Такого результату вдалося досягти завдяки наявності попередньо напруженої плити, при цьому товщина плити не повинна була перевищувати 25 см. Зауважу, що по всьому будинку були відсутні внутрішні колони. У іншого будинку була консоль довжиною в 18 м, що стало можливим завдяки підземному противазі. Останній з трьох володів особливою геометрією і орієнтацією, і оскільки він був побудований поруч з попереднім, створював особливий візуальний ефект.
Коли ми зустрілися з Соуту де Моура вперше, у нього вже була ця ідея - побудувати поруч дві будівлі, які мають прямо протилежний вид. Він дуже турбувався з приводу того, що досягти рівноваги першого будинку стане завданням не з легких. Але коли ми показали йому знайдений в нашій компанії принцип урівноваження, він був здивований і дуже задоволений - на увазі залишався тільки будинок, а противагу був захований під землею. При будівництві Estadio AXA моя участь було пов'язано зі збірними елементами: сходами і плитами для покриття (розсувний покрівлею стадіону).
У всіх проектах найбільше мене вражала ретельність, з якою Соуту де Моура підходив до всіх деталей. Все повинно було бути досконалим. Але, чесно кажучи, і витрати були чималими.
З архітектором Сиза Вієйра я працював тільки в одному проекті, але його педантичність була навіть більшою. Це був проект будівель комерційного призначення в великому комплексі приватних будинків. Він перфекціоніст у всьому, і якщо навіть маленька деталь не відповідала його уявленню про проект, він вимагав внести зміни.
Над якими проектами ви працюєте сьогодні в інших країнах?
На даний момент найбільш важливими проектами, в які ми залучені, є проектування готелю в Алжирі, 9-ти мостів в Мозамбіку, комплексу багатофункціональних об'єктів в Анголі площею близько 50 тис. Кв.м, декількох супермаркетів в Португалії, а також ряду водоочисних станцій в Португалії і двох будівель в Мозамбіку.
Яка ваша позиція з приводу застосування в комерційних об'єктах технологій «зеленого будівництва», енергозберігаючих технологій?
Тенденція застосування «зелених» технологій в будівництві, про які ми говорили кілька років тому, народилася під егідою захисту навколишнього середовища.
Директива Європейського Співтовариства щодо енергоефективності Будівель (2002/91 / EC, EPBD) відображає обґрунтовану стурбованість західних країн, що зіткнулися з величезними витрата ми на енергоспоживання будівель. Дане питання стає все більш актуальною, оскільки у виробництві енергії використовуються непоправні викопні види палива, що має як безпосереднє, так і опосередкований вплив на навколишнє середовище і навіть на саме життя на Землі.
Саме ця зростаюча стурбованість послужила причиною внесення змін у 2010 році в Директиву енергетичної ефективності будівель (Директива ЄС 2002/31 / EC, EPBD). В даному документі були визначені основні цілі, досягти яких необхідно в найближчі роки за допомогою проектування і втручання в процес будівництва будівель. Так, пріоритетом стало скорочення на 20% кількості споживаної енергії, на 20% - зростання використання поновлюваних джерел енергії, і зменшення на 20% викидів в атмосферу, пов'язаних з об'єктами нерухомості.
Нові завдання призвели до формування концепції під назвою «Будинок з майже нульовим споживанням енергії». Ця актуальна для Європейського Союзу концепція призведе до зростання значення принципів раціонального природокористування в будівництві, тим більше, що ці принципи обумовлюються не тільки природоохоронними, а й соціальними, і економічними факторами.
Раціональне природокористування - це свого роду оновлення всієї будівельної галузі шляхом проектування об'єктів нерухомості, спочатку надають мінімальний вплив на навколишнє середовище і відповідають принципам енергоефективності від стадії формування концепції до стадії експлуатації будівлі.
Як ви оцінюєте розвиток ринку нерухомості України в найближчій перспективі? Чи можуть на локальному ринку з'явитися більше іноземних проектних організацій?
Чи можу сказати, що Україна - це дуже цікавий ринок, з великим потенціалом для будівництва. Наша компанія провела ряд нових зустрічей, і на даному етапі ми вивчаємо пропозиції і можливості нового партнерства. Я вважаю, що Україна може і повинна залучати більше іноземних команд інженерного проектування для роботи в країні. Але вони повинні будуть відчувати і розуміти її специфічні реалії та культуру. Це лише зміцнить локальний ринок нерухомості. У всьому світі спостерігається тенденція до глобалізації, міжнародного обміну інформацією, знаннями та досвідом. Економіки країн світу прагнуть до взаємопроникнення, вихід іноземних компаній на нові ринки відбувається повсюдно.
Доказ цієї тенденції можна знайти і в нашій компанії, в чий портфель входить безліч спільних проектів з компаніями з різних континентів. Ми пройшли через цей процес інтернаціоналізації ще в 80-90-х роках минулого століття. І Україна теж, без сумніву, вже встала на цей шлях.
Інтерв'ю опубліковано в журналі Real Estate Development №3 (03) - Грудень , 2013
