Хосе Лелло.
Изящное решение
С какими проблемами вам, как инженеру-конструктору, пришлось столкнуться в условиях работы на украинском рынке недвижимости? Существуют ли принципиальные отличия процесса проектирования в Украине и странах Европы?
В Киеве компания CCAD Engineering была привлечена к работе над заключительным этапом развития проекта многофункционального комплекса на улице Мечникова (площадью 70 тыс. кв.м). Кроме того, наша компания осуществила предварительное проектирование некоторых других объектов: жилищно-офисного комплекса (площадью 16 тыс. кв.м, с подземным паркингом и инфраструктурой) по улице Кудряшова, а также ТРЦ с общей площадью 60 тыс. кв.м. Впрочем, по поводу этих объектов у нас нет уверенности, что они будут реализованы. Также совместно с локальными компаниями мы работали над проектом сети супермаркетов.
Стоит отметить, что главной моей проблемой было незнание языка. Но это препятствие было преодолено благодаря поддержке нашего партнера — GFive Group, оказавшего нам большую помощь.
Второе, с чем пришлось столкнуться, — проблема стандартов. В нашей компании используют Еврокоды (европейские СНиПы — прим. ред.), поскольку они приняты совсем недавно и отвечают новейшим научным достижениям. Было принято решение использовать эти нормы и здесь, правда, прибегая к помощи инженера из Украины, который сравнивал их с украинскими стандартами и осуществлял окончательную адаптацию. В результате можно говорить о достаточно удачном опыте.
Помимо различий в строительных нормах, я узнал, что в Украине процесс проектирования включает в себя ряд аспектов, которые мы обычно не используем в других странах Европы (за исключением Франции). Речь, в первую очередь, идет об изображении на чертеже каждого арматурного стержня с указанием его длины и расположения. Обычно в странах ЕС эти детали по заданию и расчетам проектанта разрабатывает строительная компания, которая предлагает оптимальные решения с точки зрения технических возможностей подрядчика, а проектная организация принимает (корректирует или утверждает) предложенные решения.
А как насчет других стран мира?
В некоторых африканских странах также применяют нормы Еврокодов, но вот, например, в Анголе используют южноафриканские стандарты для проектирования мостов. Так же и в Мозамбике, но для строительства зданий применяют уже португальские стандарты. В Алжире, например, существует очень жесткое требование к тому, чтобы каждое отдельное помещение, входящее в длинное здание (разделенное швами), не повредило соседнюю постройку в случае землетрясения. Вследствие этого, если здание высокое, швы (соединения) могут достигать ширины в двенадцать сантиметров. В Бразилии детали металлоконструкций отображаются в проекте точно так же, как и в Украине.
На ваш взгляд, возможно ли сократить расходы на ранних этапах развития проекта, и как этого достичь без ущерба функциональности будущего объекта?
Наш опыт в проектировании говорит о том, что оптимизировать стоимость строительства вполне реально. Это достигается благодаря тому, что наша компания рассматривает каждый проект в нескольких вариантах, используя специальное программное обеспечение для конструирования, такое как Revit, Robot и SAP. Такая оптимизация ведет к предложению более выгодных с точки зрения экономики проекта решений (в среднем стоимость конструкций на 15% меньше, чем у конкурентов), причем как при использовании стали, так и преднапряженного железобетона — в зависимости от того, какое решение является лучшим в каждом конкретном случае.
Каковы, по вашему мнению, слагаемые успешного коммерческого объекта? На что должен обратить внимание девелопер, и какова роль инженера-проектировщика в этом процессе?
Одним из основных условий успешности проекта в сфере недвижимости является, в первую очередь, его локация. Однако быстро меняющиеся ритм жизни, модели поведения и требования клиентов заставляют участников процесса строительства принимать во внимание и другие факторы. Например, функциональность и конструктивные решения, выступающие сегодня в качестве основных идентификационных характеристик объекта коммерческой недвижимости. Они становятся отражением его философии, его концептуальности.
Можно также упомянуть программы рационального использования природных ресурсов во время строительства и энергоэффективность. Сегодня эти факторы обеспечивают не только экономию расходов на этапе эксплуатации объекта, но и являются движущими, а иногда и решающими силами маркетинга.
Кроме того, в стратегии развития проекта (или конкретнее, в строительстве в Украине), на мой взгляд, должна присутствовать задача комплексной координации проекта, охватывающей все основные процессы. Важно, чтобы такая координация способствовала реализации всего проекта именно таким, каким его представляет девелопер, и обеспечивала необходимую гибкость перед лицом непрерывно растущих требований. И конечно, все эти аспекты должны быть охвачены строго в рамках требуемой доходности проекта.
Какой вы видите идеальную схему работы девелопера и организации инженерного проектирования?
К сожалению, никакой «идеальной схемы» взаимодействия между девелоперами и проектировщиками не существует, она всегда разная — в работе над офисным зданием, торговым или промышленным объектом, проектом жилищного строительства и т.д. Но важно всегда одно — чем более точно определит задачу девелопер и чем легче с ним (а также с его командой) найти контакт, тем проще работа группы инженерного проектирования.
Расскажите о вашем опыте работы с такими именитыми архитекторами, лауреатами Притцкеровской премии как Сиза Виейра (Siza Vieira) и Соуту де Моура (Souto de Moura). Могли бы вы поделиться их принципами работы над проек- тами? Что вас больше всего впечатлило в работе с ними?
Я спроектировал конструктивные решения для одного из наиболее известных проектов Соуту де Моура — стадиона Estadio AXA (Португалия), а также 3 частных дома, каждый из которых обладал своими особенностями. Так, один из них имел пролет длиной в 14 м. Такого результата удалось достичь благодаря наличию предварительно напряженной плиты, при этом толщина плиты не должна была превышать 25 см. Замечу, что по всему дому отсутствовали внутренние колонны. У другого дома была консоль длиной в 18 м, что стало возможным благодаря подземному противовесу. Последний из трех обладал особенной геометрией и ориентацией, и поскольку он был построен рядом с предыдущим, создавал особый визуальный эффект.
Когда мы встретились с Соуту де Моура впервые, у него уже была эта идея — построить рядом два здания, имеющие прямо противоположный вид. Он очень тревожился по поводу того, что достигнуть равновесия первого дома станет задачей не из легких. Но когда мы показали ему найденный в нашей компании принцип уравновешивания, он был удивлен и очень доволен — на виду оставался только дом, а противовес был спрятан под землей. При строительстве Estadio AXA мое участие было связано со сборными элементами: лестницами и плитами для покрытия (раздвижной кровлей стадиона).
Во всех проектах больше всего меня поражала тщательность, с которой Соуту де Моура подходил ко всем деталям. Все должно было быть совершенным. Но, честно говоря, и расходы были немалыми.
С архитектором Сиза Виейра я работал только в одном проекте, но его педантичность была даже большей. Это был проект зданий коммерческого назначения в большом комплексе частных домов. Он перфекционист во всем, и если даже маленькая деталь не отвечала его представлению о проекте, он требовал внести изменения.
Над какими проектами вы работаете сегодня в других странах?
На данный момент наиболее важными проектами, в которые мы вовлечены, являются проектирование гостиницы в Алжире, 9-ти мостов в Мозамбике, комплекса многофункциональных объектов в Анголе площадью около 50 тыс. кв.м, нескольких супермаркетов в Португалии, а также ряда водоочистных станций в Португалии и двух зданий в Мозамбике.
Какова ваша позиция по поводу применения в коммерческих объектах технологий «зеленого строительства», энергосберегающих технологий?
Тенденция применения «зеленых» технологий в строительстве, о которых мы говорили несколько лет назад, родилась под эгидой защиты окружающей среды.
Директива Европейского Сообщества в отношении Энергоэффективности Зданий (2002/91/ EC, EPBD) отображает обоснованную обеспокоенность западных стран, столкнувшихся с огромными затрата ми на энергопотребление зданий. Данный вопрос становится все актуальнее, поскольку в производстве энергии используются невосполнимые ископаемые виды топлива, имеющего как непосредственное, так и опосредованное влияние на окружающую среду и даже на саму жизнь на Земле.
Именно эта растущая обеспокоенность послужила причиной внесения изменений в 2010 году в Директиву энергетической эффективности зданий (Директива ЕС 2002/31/ EC, EPBD). В данном документе были определены основные цели, достигнуть которых необходимо в ближайшие годы посредством проектирования и вмешательства в процесс строительства зданий. Так, приоритетом стало сокращение на 20% количества потребляемой энергии, на 20% — рост использования возобновляемых источников энергии, и уменьшение на 20% выбросов в атмосферу, связанных с объектами недвижимости.
Новые задачи привели к формированию концепции под названием «Здание с почти нулевым потреблением энергии». Эта актуальная для Европейского Союза концепция приведет к росту значения принципов рационального природопользования в строительстве, тем более, что эти принципы обуславливаются не только природоохранными, но и социальными, и экономическими факторами.
Рациональное природопользование — это своего рода обновление всей строительной отрасли путем проектирования объектов недвижимости, изначально оказывающих минимальное воздействие на окружающую среду и отвечающих принципам энергоэффективности от стадии формирования концепции до стадии эксплуатации здания.
Как вы оцениваете развитие рынка недвижимости Украины в ближайшей перспективе? Могут ли на локальном рынке появиться больше иностранных проектных организаций?
Могу сказать, что Украина — это очень интересный рынок, с большим потенциалом для строительства. Наша компания провела ряд новых встреч, и на данном этапе мы изучаем предложения и возможности нового партнерства. Я считаю, что Украина может и должна привлекать больше иностранных команд инженерного проектирования для работы в стране. Но они должны будут чувствовать и понимать ее специфические реалии и культуру. Это лишь укрепит локальный рынок недвижимости. Во всем мире наблюдается тенденция к глобализации, международному обмену информацией, знаниями и опытом. Экономики стран мира стремятся к взаимопроникновению, выход иностранных компаний на новые рынки происходит повсеместно.
Доказательство этой тенденции можно найти и в нашей компании, в чей портфель входит множество совместных проектов с компаниями с разных континентов. Мы прошли через этот процесс интернационализации еще в 80-90-х годах прошлого века. И Украина тоже, без сомнения, уже встала на этот путь.
Интервью опубликовано в журнале Real Estate Development №3 (03) – декабрь, 2013
