Сергей Целовальник.
Быть адвокатом будущего

Вы характеризуете некоторые объекты в Киеве как «случаи, когда рукой архитектора водил инвестор». Преобладают ли такие объекты среди новых зданий, или все-таки современный девелопер стал более ответственным?

Шестой год мы живем и работаем в условиях всемирного экономического кризиса. В этот пери од исказились известные составляющие проектно-строительного процесса в том смысле, что сбалансированный паритет его участников — заказчика (инвестора, девелопера), проектировщика и подрядчика, призванный являть миру достойные произведения архитектуры, отвечающие триаде Витрувия: «польза, прочность, красота», нарушен в ту или иную сторону.

Например, заказчик хочет больше «пользы» — на единице площади (участке городской территории) нарушается пропорция. Больше можно получить лишь за счет «прочности» или «красоты». Поскольку инвесторы (в основном, но не все!) в эти годы заботились именно о «пользе», то мы повсеместно имеем «искаженную» архитектуру. Другими словами, мы наблюдаем «перегиб» в чрезмерной полезности. Не знаю как в прочности, но уж в «красивости» точно недобираем. Ответ на этот вопрос простой. Те немногие девелоперы, которые понимают триаду Витрувия и, главное, понимают, что архитектор (тот, который сводит в гармонию эти три составляющие) не может без ущерба для красоты разрешить задачу получения сверхприбыли для инвестора, приходят к выводу: строить и продавать нужно не «метр квадратный жилья», а «метр квадратный среды обитания».

Увы, многие строящиеся в настоящее время объекты запроектированы алчностью инвесторов. Редко, но встречаются удачные сочетания, когда инвестор дает архитектору возможность выполнить проект красиво, не нанося при этом ущерб экономической составляющей проекта. В условиях кризиса речь уже не идет о принципиальности: архитектор вынужден быть более лояльным; получив заказ, даже вдвое дешевле, чем в прежние времена, он вынужден сказать — «я постараюсь». Идет четко выраженная деформация профессии. Многие архитектурные мастерские сократили свой штат, или же вообще закрылись. И это — беда. И пока ни экономических, ни культурных, ни философских оснований для изменения в лучшую сторону я не вижу. Хотя, конечно, все мы надеемся, что придет время, и будет рассвет нашей профессии.

ЗАКАЗЧИК ХОЧЕТ БОЛЬШЕ «ПОЛЬЗЫ» – НА ЕДИНИЦЕ ПЛОЩАДИ (УЧАСТКЕ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ) НАРУШАЕТСЯ ПРОПОРЦИЯ. БОЛЬШЕ МОЖНО ПОЛУЧИТЬ ЛИШЬ ЗА СЧЕТ «ПРОЧНОСТИ» ИЛИ «КРАСОТЫ»

В одном из интервью Вы указали, что требуете выполнения «принципа настоящих девелоперов» — продавать не квадратный метр жилья, а квадратный метр среды обитания. Как вы считаете, на сегодняшний день в Киеве девелоперы придерживаются такого правила или нет?

Несомненно, некоторые девелоперы пытаются уйти от продажи квадратного метра и перейти к продаже метра среды. Бизнес начинает думать иначе, взгляд на вещи становится шире. Девелопер не просто варварски использует участок для получения прибыли, а задумывается над его будущим. Над тем, как люди будут там жить после завершения строительства и как в перспективе будут потреблять эту среду.

Такая тенденция начала проявляться около 45 лет назад. При чем, к этому процессу необходимо относиться отчасти философски: никто никогда ничего не сделает по команде. Особенно в бизнесе. Когда девелоперы стали сами понимать, что им выгоднее продать — стали происходить качественные изменения. Оказалось, даже на не самой выгодной площадке можно устроить феномен — реализовать такую оригинальную жилую среду, что прибыль с объекта выходила если не сопоставимая с центральными районами, то, во всяком случае, гораздо выше, чем у стандартных новостроек. Люди ведь тоже голосуют деньгами.

Этот процесс не зависит от того, есть ли главный архитектор в городе или нет, хороший он или плохой. Главное — чтобы он не уродовал город сознательно. И чтобы руководители города и страны мыслили гуманистически. Понимали, что все чиновники, все, кто связан с градостроительством — адвокаты будущего. Мы не должны позволить испортить его.

Одним из проектов «на будущее» является идея «Киев-сити». На каком этапе развития находится данный проект, и каким вы его видите?

Работа над данным проектом идет уже порядка трех лет. Могу сказать, что всё, что я говорил выше об экономических и кризисных тенденциях, имеет непосредственное отношение и к этому вопросу. Сегодняшнее положение дел не способствует улучшению инвестиционного климата, привлечению западного или восточного капитала. Да, с проектом знакомятся, но на этом все заканчивается.

«Киев-сити» — это же не новый в мировой практике проект. Подобных проектов в мире достаточно много: Барселона, Доклендс (особая экономическая зона в Лондоне — ред.), Ля Дефанс (современный деловой и жилой квартал в ближнем пригороде Парижа, считается самым большим деловым центром Европы — ред.). Всё это — проекты, которые показали эффект, в разы превышающий экономический уровень в среднем по своей стране на момент начала их реализации. Поэтому на идею создания «Киев-сити» мы откликнулись с энтузиазмом, сразу же нашли для него площадку — 11й микрорайон Позняков Западных.

Мы — архитекторы и проектировщики, в силу наших возможностей, делаем все, что можно просчитать, проанализировать. Но на сегодняшний день на этой площадке идет совершенно иная жизнь, нежели развитие «Киев-сити». Здесь уже запланированы новые жилые комплексы, построены коттеджи. И мы хорошо понимаем, что и площадка, и наши старания — это не главное в развитии данного проекта. Главное — найти профессионального девелопера.

Кого вы могли бы назвать таковым?

Это не чистый застройщик, инвестор или заказчик. В моем понимании девелопер — это специфический человек, у которого есть голова и опыт. Возможно, у него нет собственных финансовых средств для проекта такого масштаба. Отчасти — это авантюрист, у которого работает голова. Он сможет наладить работу с муниципалитетом, который только и ждет подобного сотрудничества. Он сможет убедить инвесторов в успехе такого проекта. Он свяжет всех собственников на площадке заинтересованностью участвовать в общей идее.

Среди локальных девелоперов заинтересовавшихся не нашлось?

Локальные игроки пока не проявляют особого интереса к проекту. Их бизнес построен на совершенно иных стратегиях, на устойчивых процессах, четко приносящих прибыль. Здесь же речь идет о проекте, ради которого необходимо будет отойти от наработанной схемы, задуматься не только о деньгах, но и о городе. И такие чувства и мысли у девелоперов, наверное, есть, но в общей обстановке они не берут верх. Кроме того, тема создания «Киев-сити» пока не интересна еще и потому, что эти земли — так называемые brownfields (инвестиционный проект, осуществляемый на локации, которая ранее использовалась для промышленных целей, на пример, территория старого завода — ред.).

По ним существуют отягощения — здесь расположено порядка 200 частных домов. Их владельцы имеют законные права на недвижимость, у некоторых есть отводы на земельные участки, на которых крупные компании уже планируют строить жилые комплексы. Тут нужно выкупать, навязывать свое. Девелоперам это не интересно — у них есть свои площадки, полученные разными способами. А зачем бизнесмену дополнительные сложности? К тому же, «Киев-сити» планируется реализовать на левом берегу Киева, пока считающемся не достаточно перспективным для развития бизнес-центров…

Это как раз очень важно, что данная площадка находится на левом берегу. Почему нам важно иметь точки приложения труда здесь?

Потому что у нас огромный дисбаланс между рабочими местами и местами проживания. На левом берегу в столице расположены спальные районы, а работают все на правом: у нас только 18% мест приложения труда в Деснянском, Днепровском и Дарницком районах, и около 340 тыс. человек каждое утро и вечер в пробках на мостах. Чем больше рабочих мест на левом берегу — тем лучше: горожане смогут выбрать, где им работать. Да, здесь можно построить очередной жилой микрорайон — но каковы перспективы такого проекта? Мы — архитекторы и градостроители — верим в данный проект и будем продолжать его развивать, продвигать данную площадку любыми доступными способами. Главное — удерживать ее от застройки жильем, выгодным для инвестора, но бесперспективным в целом для города.

Каким вы видите развитие Киева в дальнейшем?

В первую очередь, город Киев не может развиваться вне отношений с областью. Я не говорю о расширении границ — все это условные линии. Сегодня существует экономическая необходимость взаимодействия столицы и городов-спутников. Весь мир живет так — вокруг крупных городов располагаются мелкие, и они развиваются в симбиозе. Это нормальная международная практика. Десять районов, примыкающих к Киеву, развивают свои генеральные планы с учетом увеличения населения, но никто эти планы не показывает киевским градостроителям. А тот факт, что в столицу из этих районов каждое утро приезжают свыше четверти миллиона людей — как будто бы не существует.

Почему бы не сделать так, чтобы в городах-спутниках и районных центрах развивалось то производство, ради которого их жители едут в столицу? При этом меморандумы о совместном развитии у нас есть, но они остаются лишь на бумаге.

Расскажите, на каком этапе находится новый генплан Киева?

Для того, чтобы генплан был принят, за него должна проголосовать сессия Киевсовета. Чтобы это произошло, нужно, как минимум, чтобы сессия Киевсовета собралась. Кроме того, необходимо чтобы сам генеральный план был завершен, и чтобы он прошел государственную экспертизу проектов. Департамент архитектуры и градостроительства Киева — как заказчики генплана, и муниципальный Институт генерального плана — как его разработчики приложили максимум усилий, чтобы на выходе получить качественный документ.

Мы выдвинули перед проектировщиками высокие требования и стандарты. Именно поэтому работы не проходили так быстро, как некоторым бы хотелось. В процессе формирования философии нового генплана нашей специальной рабочей группой, со стоящей из порядка 30-ти профессионалов, было рассмотрено огромное количество замечаний и предложений от жителей Киева, организаций, общественных групп, обсуждение велось также и в интернет-пространстве.

Все инициативы были проанализированы и внесены в проект генплана. Кроме того, впервые в истории Киева на градостроительном совете проект генерального плана рассматривался пораздельно. К обсуждению разных аспектов подключались эксперты. Вместе с депутатским корпусом сформировали экспертную комиссию, которая отклоняла или принимала те или иные предложения. Все правки и замечания были переданы разработчику. Планировалось, что утверждение генплана состоится в 2014 году. В случае его принятия могу сказать, что это не самый плохой план. В него заложено много полезного, правильных идей, направлений. Мы утвердили несколько векторов развития, и при надлежащем финансировании и соблюдении этих векторов город будет развиваться гармонично, конечно, в зависимости от финансирования и реализации идей генплана.

Каким вы видите возможное сотрудничество частных девелоперов и городских властей? Какую роль могут сыграть девелоперы для достижения этого гармоничного развития?

Сотрудничать необходимо, и определенные механизмы для этого уже складываются. Например, в городе есть участки, которые находятся в окружении промышленных объектов, и просто построить среди них жилой дом или группу домов не возможно — вокруг санитарная зона. Совместные действия девелопера и города здесь могут заключаться в договоренности по переносу производства, согласованию мнений всех заинтересованных в редевелопменте сторон. На примере меньших площадок важным направлением сотрудничества становится инвестирование в инфраструктуру.

На сегодняшний день девелоперы берут на себя определенную финансовую нагрузку на обеспечение социальной и транспортной инфраструктуры, но она несоизмерима с реальными затратами, которые должен понести город для развития этой инфраструктуры. К такому «сотрудничеству» мы не готовы. Мы ставим вопрос — кто и как должен вложить инвестиции в сбалансированное развитие? Очевидно, что это должен сделать и инвестор (девелопер), и город.

При этом инвестор должен оплатить не те транспортные расчеты, которые он представляет нам (зачастую сильно упрощенные), а составленные профессионалами. К настоящему времени подобных транспортных узлов запроектировано более 15ти. Это направление деятельности дает возможность сотрудничать честно и понимать, что нельзя, вложив копейки в социальную часть проекта, получить от города все — коммуникации, развязку, дорогу. Так не будет. Даже если такой порядок где-то прописан, то в реальных условиях он не применим. Возможно, так было бы в идеальном городе — где есть утвержденный генплан, а под него выделено финансирование в полном объеме. В обратном случае у нас будут появляться все новые и новые районы без инфраструктуры, с теми же проблемами, что и у прежних.

Интервью опубликовано в журнале Real Estate Development №1(04) – март, 2014